Hipotecas

Como no podía ser de otra forma, nuestro primer artículo de este nuevo año 2008 estará dedicado al índice de referencia para muchos españoles, el Euribor.

En primer lugar recordemos la escalada alcista que vivimos durante el pasado 2007, subida que freno bruscamente en el mes de Octubre, pero que retomo la senda alcista en Diciembre para cerrar el año en un valor que no veíamos desde hace muchos año, un 4,792%.

Sin embargo debemos tener en cuenta que el mes de Diciembre finalizó con una gran inyección de liquidez por parte del Banco Central Europeo, lo que ha provocado que el Euribor vuelva a situarse en valores del verano pasado. Hoy mismo (3 de Enero) bajaba hasta el 4,70%.

¿Qué podemos esperar para este 2008? Buena pregunta, pero lo único que os podemos ofrecer son estimaciones al más puro estilo oráculo. Nuestra opinión personal en base a los informes publicado en los últimos meses es que el Euribor nos dará un respiro, pudiendo bajar hasta un 4,50% para mediados de año, e incluso continuar esta senda hasta el 4% a finales de año.

Las grandes inmobiliarias cotizadas obtuvieron un beneficio neto conjunto de 1.756,75 millones de euros durante los nueve primeros meses del año, lo que supone un incremento del 23,4% respecto al mismo periodo de 2006.

La facturación conjunta de Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Realia, Vallehermoso, Parquesol y Fadesa, creció un 11,5% entre enero y septiembre, hasta situarse en 4.387,68 millones de euros, según datos de las empresas recogidos por Europa Press.

No obstante, todas estas compañías cerraron septiembre con un descenso medio del 26% en sus preventas de viviendas, que supera el 60% en algunos de los casos.

El descenso de la demanda de pisos como consecuencia del encarecimiento de su precio en los últimos años y de las peores condiciones de financiación por el repunte de los tipos de interés constituyen las causas de estos descensos.

El resultado de las compañías mantiene su crecimiento dado que para su cálculo se tiene en cuenta el importe de las viviendas entregadas en el periodo, vendidas meses atrás, y no las prevendidas en el año.

Además, la mayor parte de las compañías tienen diversificado su negocio, principalmente hacia el área de patrimonio y explotación en alquiler de distintos activos, y generan también ingresos por la venta de suelo y rotación de inmuebles.

RANKING.

Metrovacesa, antes de su anunciada escisión, lideró el ranking de las inmobiliarias por beneficio, que se situó en 1.083,4 millones en los nueve primeros meses.

Completan el ‘podium’ Colonial, el grupo controlado y presidido por Luis Portillo, con un beneficio de 356 millones, y Fadesa, la inmobiliaria de Fernando Martín, con una ganancia de 130,8 millones.

Después se situaron Realia, la compañía controlada por FCC y Caja Madrid, que obtuvo un beneficio de 123,1 millones; Vallehermoso, la rama de patrimonio del grupo Sacyr Vallehermoso, con un resultado de 106,5 millones, y Parquesol, controlada por San José (24,8 millones).

Reyal Urbis, por su parte, se anotó pérdidas de 67,5 millones de euros como consecuencia de ajustes de su fusión y efectos de la revalorización de activos.

Respecto a las preventas inmobiliarias entre enero y septiembre, Vallehermoso es la que contabilizó un mayor volumen, de 1.008 millones, si bien implica un descenso del 3%. Después se situó Fadesa, con 759 millones, un 22% menos, y Reyal Urbis, con 492,7 millones, un 44% menos.

Realia, por su parte, cerró septiembre con preventas por 105,8 millones, un 64,7% menos, Colonial contabilizó ventas de pisos por 96,1 millones (-32,2%), y Parquesol por 59,88 millones (-61,5%).

Los portales y buscadores inmobiliarios recibirán una media de 13,82 millones de visitas mensuales en 2007, lo que supone un aumento del 63% respecto al pasado año en plena desaceleración del mercado, según un estudio elaborado por la publicación ‘Construcción Alimarket’.

Además, hasta ocho nuevas webs especializadas en el sector de la vivienda verán la luz este año, con una media prevista de 600.000 visitas al mes.

La razón que apunta el trabajo para explicar este incremento de la actividad es que la ralentización del negocio inmobiliario ha provocado que estas webs se conviertan en un nuevo canal para la venta de pisos, ofreciendo una fórmula “más cómoda para los compradores y más económica para las inmobiliarias”.

Del análisis de los 65 principales portales y buscadores de ámbito nacional se desprende, además, que Idealista, Fotocasa y Yaencontré son los sitios más visitados, pues acaparan el 26,5% de la audiencia.

Concretamente, Idealista, con una cuota del 9,4%, recibe una media de 1,3 millones de visitas mensuales, que suponen 80 millones de páginas vistas. Por su parte, Fotocasa (8,7%) prevé alcanzar una media de 1,2 millones de visitas al mes durante este año, con 51 millones de páginas vistas.

Asimismo, Yaencontré (8,4%) ha experimentado, según el estudio, un importante crecimiento de visitas en el último año hasta superar el millón mensual.

Además, entre los diez portales inmobiliarios más visitados se encuentran Globaliza (6,1%), Expocasa (5,4%), Portae (5,1%), Su Vivienda (4,3%), Atrea (4,3%), Ivive (3,6%) y Newlar (3,5%).

53 MILLONES DE EUROS INGRESADOS EN 2007.

Por otro lado, los ingresos de los portales y buscadores analizados por ‘Construcción Alimarket’ alcanzarán los 53 millones de euros en 2007, con un crecimiento del 49% respecto al ejercicio precedente.

Sin embargo, el estudio apunta que esta cifra comparada con las que se manejan en países como Francia, Reino Unido o Alemania, hace pensar que el negocio inmobiliario en la red “aún está por explotar en España”.

Así, sólo en Alemania, el principal buscador inmobiliario, Immobilien Scout, facturó 53 millones de euros en 2006, mientras que portales como Rightmove, líder en Reino Unido, o SeLoger, en Francia, ingresaron 48 millones de euros y 38 millones de euros, respectivamente, durante el pasado ejercicio. Además, prosigue el estudio, los tres portales cotizan en bolsa, “algo inédito en España”.

Por último, el trabajo destaca que “de este negocio también quieren sacar partido los grandes grupos de comunicación españoles”, que han ido creando sus propios portales inmobiliarios, como es el caso de Su Vivienda, de Unidad Editorial, empresa editora del diario ‘El Mundo’; Sacacasa, creado por Habitatsoft, empresa del grupo Vocento, que promociona los inmuebles de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA); y el del grupo Prisa, puesto en marcha el pasado junio e integrado en la web de clasificados de ‘El País’.

El euríbor a un año se anotará en octubre su primera bajada en dos años, pues, a falta de tres sesiones para que cierre el mes, su media mensual se sitúa en el 4,655%, por debajo del cierre de septiembre e incluso del de agosto. Desde el pasado 8 de agosto, cuando alcanzó el 4,602% coincidiendo con el inicio de las actuaciones llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) para inyectar liquidez a los mercados ante el riesgo de una grave crisis crediticia, el Euribor siempre había cotizado por encima de 4,6%.

Un respiro para todos los hipotecados, a que el euribor baja en Octubre hay que añadir que los analistas apuntan a una tendencia a la baja.

“Pisos llave en mano por el precio de un alquiler”. “No pagues más de 12.000 euros hasta la entrega de llaves”. “Tu hipoteca puede salirte gratis”. Salir a la calle sin darse de bruces con un anuncio en el que una inmobiliaria trata de convencer de lo fácil que es comprar un piso se ha convertido en una misión imposible. Y es que la disminución en las ventas -del 35% hasta septiembre, según ha reconocido esta semana el presidente de Martinsa, Fernando Martín- obliga a las promotoras a aguzar el ingenio.

La primera táctica, empleada en los dos últimos años, es la de regalar plazas de garajes, muebles de cocina o incluso coches. Pero eso ya no basta. Las promotoras más grandes, que suelen ser las más sofisticadas, se han dado cuenta de que los regalos han dejado de ser un anzuelo con gancho para un mercado en el que los precios y los tipos de interés han hecho de la vivienda algo inalcanzable.

Así que el siguiente paso de marketing que han dado las inmobiliarias es facilitar el pago del piso. Ofrecen ahora carencias en el pago del préstamo principal durante dos o tres años. El experto inmobiliario José Barta opina que con estas rebajas, las empresas están bajando de facto los precios de los pisos pero con subterfugios que les permiten seguir diciendo que la vivienda es un bien que nunca pierde valor.

“Tienen que convencer al comprador de que va a ser capaz de hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Y de que al comprar está haciendo un negocio porque el piso siempre se va a revalorizar”, asegura Barta. Lo primero lo consiguen ofreciendo carencias del préstamo principal durante dos o tres años y dando al cliente la posibilidad de pagar durante ese periodo sólo los intereses.

Y para lo segundo, para convencerle de que la compra es una inversión, Barta opina que es básico mantener la falsa creencia de que los pisos nunca se abaratan. Algo que ya ha ocurrido en crisis anteriores. “Por eso los promotores bajan los precios pero sin reconocer que lo están haciendo”, añade.

Pero las inmobiliarias no son las únicas empresas que tratan de paliar el aumento del Euríbor de los dos últimos años. Mutua Madrileña anunció hace dos semanas que compensaría a sus empleados por la subida de sus créditos por un máximo de 300 euros. Y Leche Pascual sortea entre sus clientes el pago de 12 hipotecas durante un año.

«Necesito vender urgentemente mi casa y no sé por cuánto. Es un estudio de 45 metros cuadrados con trastero. He pensado en escriturarlo por 180.000 euros para poder cancelar mi hipoteca y sacar un beneficio de 30.000 euros».

Poner a la venta una vivienda particular entraña varias dificultades y no siempre es fácil saber cuál es su valor real. La duda que aparece en el primer párrafo corresponde a un foro inmobiliario de internet. En él una mujer solicita ayuda a otros usuarios para saber cómo y por cuánto vender su estudio. Pero los consejos que uno encuentra en la Red no siempre son los más adecuados para llevar a la práctica. Y la primera lección a tener en cuenta es que el precio de una casa no es el que el vendedor pretende obtener por su venta, sino el que el comprador está dispuesto a pagar.

La directora del departamento de Obra Nueva Residencial de CB Richard Ellis Madrid, Belén Grimáu, reconoce que vender una casa supone una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona, por lo que acertar en el precio del inmueble es uno de los factores que más influirán en el éxito de la operación. «Una de las herramientas más útiles para lograr una valoración acertada es hacer un estudio dentro del mismo entorno donde se ubica la vivienda, lo que dará al vendedor una aproximación del precio al que podría finalmente vender su casa», afirma.

Factores determinantes

Para realizar este chequeo habrá que tener en cuenta factores como el estado interior en que se encuentra, la orientación, altura y distribución del inmueble. «El hecho de que cuente con zonas comunes, plaza de garaje y que se ubique en una zona consolidada, con servicios y transportes, contribuye a que el valor aumente. Además, hay que saber que cuanto mayor es la vivienda menor debe ser la repercusión por metro cuadrado, ya que esto influirá de forma definitiva en el precio final del inmueble», añade Grimáu.

Otra de las herramientas que señalan los expertos para calcular un valor aproximado es el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que facilita el valor catastral de la vivienda. No obstante, en la mayoría de los casos la cifra que refleja este documento no se corresponde con el valor real de mercado.

La tasación es, indudablemente, una de las herramientas más seguras para acertar con el valor real de la vivienda. Este documento, «además de ser válido como argumento de venta para los futuros compradores, facilitará al propietario saber si éste podrá acceder a una hipoteca para adquirir el inmueble».

Si la vivienda está sobrevalorada, el comprador pedirá una tasación y si ésta no cubre, como mínimo, el 80% del valor será muy difícil que la acabe comprando», explica la directiva de CB Richard Ellis.

El director técnico de Tasamadrid, Pablo Díaz-Romeral, garantiza que haciendo uso de esta herramienta «se calcula el valor real de mercado, sin quedar expuestos a los calentamientos y enfriamientos que experimenta éste, y con ella se tienen más posibilidades de encontrar un comprador».

Un error común que señalan estos expertos a la hora de calcular el valor del inmueble es añadirle un porcentaje al precio por el que fue comprado en su día. Es decir, pensar que si hace 10 años se compró la vivienda por 200.000 euros ahora tiene que costar, matemáticamente, un 30% más de aquel valor.

José Antonio Abollado, directivo de la comercializadora de viviendas Gerco, reconoce que en estos momentos el mercado no permite poner un sobreprecio a la vivienda, y que hoy en día es necesario ajustarlo al precio de mercado para que la operación resulte exitosa.

Asesoramiento

«Lo primero será hacer una comparativa con viviendas similares de la misma zona geográfica (ciudad, distrito, barrio e incluso calle) y de características parecidas. Para ello una de las mejores soluciones es hacerse con los servicios de una inmobiliaria, que cuenta con experiencia en venta y conocimiento de los precios», apunta. La directiva de la consultora Richard Ellis añade, además que es importante que esta empresa «sea seria, de confianza y que facilite el precio más real posible dentro de esa zona».

«El hecho de contar con el asesoramiento de un experto inmobiliario, como una comercializadora, ayudará sin duda a precisar el precio final, pero se debe tener en cuenta que muchos de estos profesionales suelen incrementarlo para tener un margen de negociación, además de unos cargos por los servicios», explica Belén Grimáu.

Una vez que el futuro vendedor ha encontrado el precio adecuado para colocar su inmueble en el mercado, surge la pregunta definitiva. ¿Lo subo un 10% para obtener mayores plusvalías en la venta? La respuesta unánime de estos expertos es que, tal y como está el mercado, no es recomendable. «Esta decisión puede estrechar mucho el cerco de la demanda, además de ralentizar el proceso de venta», opina Belén Grimáu.

Por su parte, el directivo de Gerco cree que esta decisión no es adecuada, ya que ahora la demanda es mucho menor que la oferta. «Lo que hay que hacer es ajustarlo al mercado, que no significa que no se vayan a obtener plusvalías. Sólo que ahora, en vez de ganar un 20%, el vendedor obtendrá un 5% o un 10% más», apostilla.

«Esta decisión dependerá de las prisas que tiene el vendedor y de si quiere repercutir en el comprador el coste que le haya supuesto contratar a expertos que le valoren su piso», concluye Díaz-Romeral.

Cómo calcular el valor real de un inmueble

1. Realizar un estudio de mercado dentro del entorno donde se encuentra ubicada la vivienda. Esto dará una aproximación del precio al que finalmente se podrá vender.

2. Tener en cuenta factores que determinan el precio final, como el estado interior en el que se encuentra, orientación, altura, zonas comunes, etc. También se debe tener en cuenta que a mayor tamaño menor debe ser la repercusión del precio por metro cuadrado.

3. El recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) puede servir como valor orientativo, aunque siempre suele ser más bajo del precio de mercado.

4. Utilizar el asesoramiento de un experto inmobiliario, aunque teniendo en cuenta que suelen incrementar el precio para tener un margen de negociación. Además la empresa debe ser de confianza y con un gran conocimiento de la zona donde se ubica la vivienda.

5. La tasación se convierte en una herramienta muy adecuada para calcular el valor y saber si el futuro comprador podrá acceder a una hipoteca para adquirir el inmueble.

8. Una vez calculado el precio final, es aconsejable no incrementar un porcentaje para obtener plusvalías, como se ha hecho habitualmente.

9. Nunca se debe calcular el valor sumándole un porcentaje al precio al que se adquirió el inmueble. Puede no ajustarse al valor real del mercado.

Tecnocasa ha afirmado hoy que el precio del metro cuadrado aumentó un 5,45% en el primer semestre, una cifra muy inferior a la que se produjo en el mismo periodo del año anterior (16,84%), lo que indica una clara desaceleración del mercado.

Las cuatro ciudades con mayores precios son Barcelona (4.481 euros), Madrid (4.143 euros), L'’Hospitalet de Llobregat (3.710 euros) y Bilbao, frente a Jerez de la Frontera (1.473 euros), Alicante (1.490), Algeciras (1.581) y Huelva (1.661 euros), que ocupan los últimos puestos.

En rueda de prensa para presentar el quinto informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el grupo, el presidente de Tecnocasa en España, Angelo Ciacci, ha indicado que la desaceleración del sector producirá cierto reajuste del mercado durante los próximos meses, que supondrá un plan de desarrollo del grupo más limitado.

En este sentido, Ciacci, que no supo cuantificar el número de cierres de Tecnocasa, ha confiado en que la desaceleración de la vivienda no afecte mucho al grupo, que prevé crecer a lo largo de los próximos cinco años en España y que pretende llegar a los 2.000 puntos operativos, aunque no ha precisado en cuánto tiempo.

Ciacci ha señalado que la desaceleración de los precios en los seis primeros meses del 2007 “no sorprende” porque “ya habían bajado mucho en el segundo semestre del año anterior” y que se debe, sobre todo, a los elevados precios de la “antigua fiebre inmobiliaria” que no se han podido mantener en la situación actual.

Del informe se desprende que el incremento de precios del sector ha sido menor en casi todas las ciudades españolas, lo que, según Ciacci, pone de manifiesto la heterogeneidad en el precio de la vivienda en todo el territorio español.

El director del estudio de Tecnocasa y catedrático de Economía, Jaume García, también ha destacado que la media de jornadas transcurridas entre la salida al mercado de una vivienda y su venta ha aumentado 18 días en tan sólo un año, pasando de 94 en el primer semestre de 2006 a 112 en la primera mitad de 2007.

Los 30 economistas consultados por TFN y AFP prevén que el BCE mantenga los tipos de interés en el 4,0% el jueves.

El banco europeo ha elevado los tipos ocho veces entre diciembre de 2005 y junio de este año, pero las recientes turbulencias en los mercados financieros podrían haber puesto freno a nuevos aumentos en el precio del dinero, según los economistas. El creciente temor al impacto en la economía de las tensiones en los mercados de crédito y la caída del mercado inmobiliario estadounidense dejan poco margen para nuevas subidas de tipos, señalan algunos economistas.

El alza del euro hasta nuevas máximas históricas y el reciente recorte de tipos efectuado por la Reserva Federal también apuntan a que no se produzca un endurecimiento en su política monetaria, explican.

‘Cada vez hay más evidencias de unas peores perspectivas de crecimiento en la zona euro, con una ralentización que se ha visto incrementada por el repunte del euro, esperamos que los tipos se mantengan en el 4,0% al menos hasta finales de 2008′, apunta David Page de Investec.

LA MAYORÍA CREEN QUE AGUANTARÁN SOLO A CORTO PLAZO

De los 30 economistas consultados 19 creen que los tipos se mantendrán en el 4,0% a corto plazo, mientras que varios esperan que se mantengan en ese nivel hasta finales de 2008.

Seis economistas mantienen que la próxima variación en los tipos será al alza: 3 de ellos anticipan un repunte en noviembre o diciembre y los otros 3 la esperan en 2008. Sin embargo cinco de los encuestados creen que el próximo movimiento en los tipos será un recorte de 25 puntos básicos hasta 3,75%. Dos de ellos creen que esto podría ocurrir en diciembre, mientras que los otros 3 esperan que esto suceda en 2008.

El número de hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad de Algeciras baja un 21,1 por ciento respecto a 2006. Así lo dicen los datos aportados por el registro, que señalan que a la conclusión del mes de septiembre el número de documentos inscritos asciende a 3.143, lo que supone una media de 261 al mes desde que se inició el año. Esta cifra es menor que las 331 hipotecas que cada mes se registraron en el año 2007, cerrando el ejercicio con un total de 3.980.

Por contra, el valor de la hipoteca ha subido un 19,2 por ciento en el mismo período, ya que de una hipoteca media de 108.325,05 euros en 2006 se ha pasado a la que rige este 2007, con un valor de 134.215,4 euros, es decir casi 26.000 euros más.

El descenso del número de documentos que entran en el Registro no va a influir mucho en el valor total de las hipotecas registradas en 2007 (421.839.126,47 euros), pues se prevé que supere los 431.133.714, 4 euros del total registrado en 2006. Situación que viene propiciada, como se ha dicho antes, por la subida del valor de la hipoteca que firma e inscribe cada algecireño sobre fincas urbanas, que son la mayoría.

Los responsables del Registro señalan que en sus oficinas sigue habiendo trabajo, pero ya ha llegado a sus oídos que en las notarías de la ciudad la situación está más tranquila que estos años atrás.

“Aquí sigue habiendo movimiento, y no ocurre como en otros registros del país, donde nos dicen que están completamente parados, pero ya nos están avisando de que en las notarías no se firma tanto”, añadió una de las empleadas.

A la espera de que concluya el 2007, y teniendo en cuenta el número de hipotecas inscritas hasta septiembre, creen que el año terminará con menos documentos.

Pese a todo, el volumen de hipotecas vigentes en el Registro hasta la fecha es muy alto y alcanza las 79.101. Las que se cancelan al año no son muchas. En 2006 fueron 145 y en lo que va de este año ya se ha comunicado la cancelación de otras 133 hipotecas.

“Los tiempos de las vacas gordas se han acabado. Definitivamente. Han durado 15 años, pero el riesgo ha vuelto y la situación ha cambiado”. Éste es el pensamiento que predomina en la Confederación Española de Cajas (CECA). Fuentes de esta patronal explicaron ayer que el mayor control del riesgo para evitar fallidos, la falta de liquidez y el consiguiente encarecimiento del dinero para las cajas, son los tres factores que van a provocar una subida importante de los tipos de interés de los créditos. “Los depósitos se remunerarán mejor, pero los préstamos tienen que subir, con seguridad”, comentan en la CECA.

Respecto a los posibles impactos de la crisis financiera, las cajas creen que la situación actual exige la máxima atención. No obstante, destacaron que las cajas son prestadoras en el mercado interbancario, por lo que no han sufrido, por el momento, escasez de liquidez, Sin embargo, en la CECA reconocen que si se prolonga durante muchos meses esta situación “nadie querrá dejar dinero a otra entidad y se produciría un corte brusco de los préstamos con consecuencias muy graves para todas las entidades”. Esta patronal calcula que se tardarán tres meses (desde que empezó la crisis) en conocer el impacto real y unos 12 meses en recuperar el daño causado. “Éste es el mejor escenario que contemplamos”, dicen en la CECA.

También destacan que, la situación de las cajas es mejor que la de otras entidades europeas. La cobertura para dudosos de los créditos se situó en el 247% hasta el mes de julio, muy por encima de las coberturas contempladas en el resto de Europa, que se colocan en torno al 63%. Además, la morosidad del crédito se situó en agosto en el 0,78%, (un poco más que hace un año) frente al 3% de media en la UE.

En cuanto a la evolución del crédito, se espera que los préstamos crezcan menos que en el pasado. De hecho, en junio de 2006, los créditos hipotecarios subieron un 29% y hasta junio pasado sólo lo hicieron en un 18%. El consumo también se ha desinflado, desde el 20% al 16%. En cambio, los préstamos a las empresas se mantienen con fuerza, con tasas del 32%.

Así, hasta junio, las cajas de ahorros tuvieron una vida plácida. Obtuvieron un beneficio neto atribuido de 5.317 millones en los seis primeros meses del año, un 36% más que el mismo período de 2006. Para final de año, la CECA cree que se reducirá mucho esta tasa de beneficios, lo mismo que ocurrirá en 2008. La aportación de los resultados por operaciones financieras creció un 106% y fue un elemento determinante para el beneficio, así como el fuerte ritmo de actividad del sector.

Los márgenes subieron con mucho (por encima del 20%), lo que unido a que los gastos sólo crecieron un 7,5%, ha permitido que se dispare el resultado. La eficiencia, que mide lo que se gasta por cada cien euros que se ingresa, ha mejorado hasta el 46,6%.