Prestamos Hipotecarios
Préstamo con hipoteca es en el que se ofrece a la entidad financiera la garantía real de un bien, normalmente inmobiliario (vivienda, terrenos, naves industriales).
Esta garantía se formaliza mediante escritura pública ante notario , y se conoce como HIPOTECA, Para que surta efectos ante terceros, la escritura de hipoteca tiene que ser inscrita en registro de la propiedad , constituyendo una carga o gravamen sobre la finca hipotecada.
No obstante la existencia de este gravamen, la finca objeto de hipoteca puede ser objeto de venta, siendo el caso mas habitual cuando compramos una vivienda nueva a un promotor sobre la que pesa una hipoteca en la cual nos subrogamos.
También podemos plantearnos la venta de la finca aunque no tengamos el dinero para proceder a la cancelación de la hipoteca de manera previa a la venta, pues se pueden realizar las dos operaciones (venta y cancelación de hipoteca) de manera simultánea. Simplemente nuestra entidad financiera comparecerá el día de la firma y el comprador pagará el importe acordado dividido en dos partes, una por el importe pendiente de la hipoteca a nuestro banco y el resto a nosotros.
También es posible la subrogación de la hipoteca entre particulares, así el comprador puede quedarse con la hipoteca existente, pagando solo la diferencia entre el precio acordado y el importe de ésta.
En los préstamos hipotecarios el plazo es más largo, llegando algunas entidades a los treinta años (suele ser habitual entre 15 y 20 años), aunque si compara cuadros de amortización a distintos plazos verá como le interesa acortar el plazo, pues la cuota disminuye muy poco ampliando el plazo pero los intereses suben mucho.
El préstamo hipotecario puede ser a tipo de interés variable, o fijo. La contratación de una de las dos modalidades debe depender de lo que esperamos que haga el mercado de los tipos de interés. Así si esperamos que los intereses suban deberíamos contratar la hipoteca a interés fijo y si esperamos que bajen a interés variable.
El tipo fijo, suele ser más elevado que el tipo variable, ya que las entidades financieras tiene que cubrirse de este mismo riesgo de tipos de interés.
También se puede contratar la hipoteca con una combinación de interés fijo o variable, así podría estar unos años a tipo fijo para luego pasar a variable o al revés.
El porcentaje de préstamo que se puede obtener hipotecando un bien depende de la naturaleza del mismo, siendo usual el 80 % del valor de tasación cuando el bien ofrecido es la primera vivienda, del 50 % 70% cuando se ofrece como garantía naves industriales, etc. Aunque como siempre depende de cada entidad financiera y de su capacidad de negociación.
Algunas entidades financian hasta el 100 % del importe de la tasación, o de la compraventa, si este es igual o menor que el de tasación.
Otra opción cuando necesitamos más dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a ofrecernos, es la incorporación de avalistas a la operación.
Se ha de tener en cuenta que aunque en el banco le digan que el avalista tiene que avalar durante toda la vida del préstamo, esto no tiene porque ser así, y se puede pactar todo. Es normal que el avalista preste su aval hasta que el préstamo presente un determinado saldo. Por ejemplo se puede avalar hasta que el saldo del préstamo sea igual al 80 % del valor de tasación del bien que es el porcentaje que el banco está dispuesto a prestar normalmente. O el aval puede ser durante un número determinado de años.
También es conveniente tener presente, que aunque se constituya una hipoteca, en la misma se indica que aparte de la garantía del bien hipotecado, respondemos del préstamo con todos nuestros bienes presente y futuros, y en esto los bancos si que no suelen ceder, es muy raro encontrar alguna entidad que limite la garantía a la exclusivamente hipotecaria.
Esto es así porque es diferente el concepto de contrato de préstamo, al concepto de hipoteca, que supone un derecho de garantía, independiente del préstamo.
También es posible constituir más de un hipoteca sobre un mismo bien, así puede haber una segunda hipoteca, tercera hipoteca, etc. En caso de existir más de un hipoteca, en caso de impagado tiene preferencia la primera sobre la segunda, la segunda sobre la tercera y así sucesivamente. O sea que en el caso de ejecutar el préstamo, sólo si del pago de la primera hipoteca queda dinero cobraran los acreedores de las hipotecas posteriores.
No obstante es normal constituir una segunda hipoteca con la misma entidad financiera que tiene la primera (así ella es la que tiene toda la garantía).
Casos especiales de hipoteca y de escasa aplicación son la hipoteca naval y la hipoteca mobiliaria.