HIPOTECAS PRESTAMOS PERSONALES. IMPORTE, PLAZO , TASACIÓN
Importe un préstamo Hipotecario
El importe del préstamo hipotecario que le concederá la entidad financiera, estará entre el 70 a 80 por ciento de valor de tasación del bien ofrecido en garantía, aunque en determinados momentos del mercado y sobre todo si se aportan garantías adicionales como la inclusión de avalistas, este porcentaje puede llegar al 100 por cien de lo que Vd. solicite. Para estos cálculos también suelen tener en cuenta si tiene la nómina o pensión domiciliada.
En el supuesto de compraventa con hipoteca, algunas entidades aplican el porcentaje máximo de financiación sobre el menor del importe de compraventa o tasación y ello por dos motivos:
Si la tasación es menor que la compraventa, aplicarán el porcentaje sobre el valor real del bien, no sobre lo que Vd. esté dispuesto a pagar ya que el banco no quiere arriesgar su dinero ( aunque Vd. tenga constancia de que el bien puede revalorizarse de manera importante a corto plazo, caso que se da en zonas de rápido crecimiento o expansión). En el caso de que el importe de la tasación sea muy inferior a la compraventa y no se de el caso indicando en el párrafo anterior Vd. es el primero que debería replantearse la operación, y pensar si no estará pagando una prima muy elevada por su deseo de poseer un bien determinado.
En el supuesto de que el valor de compraventa sea inferior al de tasación, es posible que apliquen el porcentaje sobre el valor de compraventa, ya que las entidades financieras no quieren financiar el 100 % por cien de ningún proyecto, prefiriendo que el cliente aporte alguna cantidad. Ello es debido a que estadísticamente el porcentaje de impagados es muy superior en las operaciones en las que el cliente no ha arriesgado nada a aquellas en las que el cliente ha aportado un 25 o 30 por cien del proyecto.
En los préstamos personales, el importe máximo dependerá de su capacidad de pago, y de su patrimonio. En los dos casos tendrán en cuenta su principalmente su capacidad de pago.
Plazo
El plazo en las hipotecas puede llegar hasta los treinta años, aunque lo normal está entre 15 a 20. Tenga en cuenta que la cuota a pagar por ejemplo de 15 a 20 años disminuye muy poco, pero los intereses totales aumentan bastante. Intente ajustar el plazo a su capacidad real de pago y no lo alargue innecesariamente.
La forma de amortización puede ser de varias maneras, las principales son:
- Cuota fija comprensiva de capital e intereses (sistema francés). En este caso el importe del recibo es siempre igual, y dentro del mismo conforme va transcurriendo el tiempo aumentará el capital amortizado y disminuirá la cantidad de intereses. Aunque se llame cuota fija, esto no debe confundirnos, ya que si pactamos interés variable, la cuota será fija, durante cada período, cambiando con las revisiones del tipo de interés.
- Cuota fija comprensiva de capital e intereses que no variará como consecuencia de las revisiones del tipo de interés, siendo en este caso el plazo lo que variará, pudiendo pagar más o menos tiempo en función de que suban o bajen los intereses.
- Cuota fija de capital. Aunque en desuso, en esta modalidad, se divide el capital por el número de periodo de pago, siendo por tanto constante, añadiéndole a cada período el importe de los intereses.
- Cuota creciente. De aplicación casi exclusiva en los préstamos de VPO (Vivienda de Protección Oficial). La cuota es fija comprensiva de capital e intereses, durante cada período pactado, y crecerá cada año un porcentaje.
Tasación
La tasación es la valoración del bien ofrecido en garantía por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el ministerio de la vivienda.
El importe resultante de la tasación es el que tomará la entidad bancaria para calcular el máximo de préstamo hipotecario al que podemos optar, aunque algunas toman el importe de la compraventa si es menor que el de la tasación.
El coste depende de la entidad, pero parecen valores normales entre 25.000 y 35.000 pesetas para una vivienda unifamiliar.
Es normal que la tasación la efectúe un técnico buscado por la entidad financiera y que normalmente pertenece a una sociedad de la propia entidad financiera, aunque se suelen aceptar ocasionalmente tasaciones efectuadas por otras entidades.